人口減少で今後のアパート経営はどうなる?

人口減少により、住居の需要が減るという流れはあります。そのためこれからアパートを建てても空室となりやすいと思う方もいるでしょう。

しかし、世帯数の変化とバブルの影響を考慮するとアパート経営における人口減少によるリスクは意外に少ないです。

世帯数は減少しない?

「人口減少=世帯数減少」とイメージされがちです。現在、日本の空室率は25%前後と言われています。今後の人口減少により、2040年には空室率が40%にも達するという予想もあります。このような話を聞けば、アパート経営はするものではないと感じるでしょう。

しかし、一方で世帯数はあまり減少しないと考えられています。その理由は「世帯構成する人数が減るのであり、世帯数は急激な減少とはなりにくい」からです。
また、建物は老朽化すると取り壊すことになります。これから新築の物件も増えますが取り壊される建物も存在します。
将来的に取り壊される物件が多ければアパートの空室率は下がる傾向となります。反対に、取り壊される物件が少なければアパートの空室率は上がります。

では、実際にはどのように推移していくのかという点が重要となります。
そこにバブルの時代に建てられた物件が関係します。

バブル時期に集中的に建てられた物件が取り壊されたら

バブルと言えば「不動産ブーム、土地の価格高騰」については今でも記憶にある方も多いでしょう。
この時期には年間の着工件数80万戸もアパートが建築されていました。そのようなアパートは現在築年数が25~30年となっています。
10年後には築40年を超える物件も多数あります。アパートの場合、マイホームよりもさらに低コストを意識して建築します。その結果、40~50年ほどで取り壊すことになります。
つまり、バブル時期に建てられたアパートは10年後~20年後の間に取り壊される可能性が高いと考えられるのです。

確かに、修繕や大規模改修をすれば築50年以上でも住めるでしょう。
しかし、多額の費用もかかるうえに、築50年も経過したアパートの家賃は下げざるを得ません。オーナーからすれば維持コストと家賃収入が減るアパートは魅力がありません。

現実的には取り壊して新しい建物を建てるか売却するという選択肢を選ぶでしょう。
このような流れを考えると、バブル時期に建築されたアパートが取り壊されることにより新築アパートが必要とされると考えれられる。
空室率の増加は避けられませんが、アパートの取り壊し数が多いので緩やかな増加となると予想されます。
バブル時期のアパートの存在は、アパート経営を検討中の方には空室リスクが軽減される効果があると言えます。

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