アパート経営をするなかで建て替えのタイミングが知りたい!

アパート経営における立て替えのポイントは、「立て替える時期や方法が最適かどうか」と言えます。

例えば、オーナーが建て替えたいと意気込んでの建て替え、建築会社にセールスをされて立て替えるなどは論外です。

こんなときは建て替えがおすすめ

今後、数年以内で大規模改修や多数の設備交換などが必要と予想されるのであれば、立て替えのタイミングである可能性が高いです。
これらの作業が必要なアパートは、必ずと言って良いほど老朽化しています。仮に、大規模改修などでどうにかその場をしのいでも、近い将来ほかの部分の修理や建物の基礎など、主要部分が危険な状態となるでしょう。
このように安全性が損なわれるアパートは立て替えなければなりません。
しかし、近い将来建物の安全性が損なわれると分かっていて、大規模改修や設備の交換をしたうえでさらに立て替えるというのは多大な出費になり、アパート経営が将来にわたり大きな赤字が続くという結果を招きかねません。

そうならないためには、そのうちにと考えず、迷わず最初から立て替えをすれば出費を最小限に抑えることができるでしょう。
確かに、アパートオーナーからすると立て替えずに継続して賃料が入ってくることが望ましいです。
しかし、現実は建物の状況に従うしかありません。経営者として、専門家の意見を聞いて客観的なアパートの建て替え時期を把握しておくようにしましょう。

建て替えの際に注意したいこと

立て替えの際に重要なことは、費用と収益のバランスです。
基本的には立て替え費用は安い方が良いですが、専有面積、部屋数が少なかったりあまりにも安っぽい設備だったりすると収益率が下がります。
反対に、建築費を奮発しすぎても収益率は低いでしょう。その理由ですが、アパートの家賃には相場があります。仮に建物のグレードが非常に高くとも、相場とかけ離れた家賃設定では空き部屋が多くなってしまう可能性が高くなります。

ただし、費用と収益のバランスをオーナーが計算するのは困難です。建築会社、管理会社などのアドバイスや資料を集め、税理士に総合的な判断をしてもらうと良いです。
また、アパートの建築費用の見積もりは1社だけでなく数社に依頼して価格を比較するということも忘れないでください。

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