アパート経営におけるランニングコストとは何か

「良いアパートが見つかったのでとりあえずは手に入れよう。」というアパートオーナーに限ってランニングコストを計算していません。もちろん、内訳を見ると神経質にならなくても良い項目もあります。しかし、金額的に大きい項目もあるので注意すべきです。

ランニングコストとは具体的にどんなものがある?

代表的な例としては、
・建物の管理費用
・修繕費、リフォーム費用
・数十年に一度の大規模改修費用
・設備交換費用(エアコン、キッチン、トイレなど)
・入居者の管理費用(賃料の集金、入退去手続きなど)
・入居者募集費用
・共用部分の水道光熱費や消耗品交換費用
・固定資産税、都市計画税
・不動産所得に関する所得税
・ローンの支払

これらの費用が継続して発生します。

特に、固定資産税や大規模改修、リフォーム費用は大きな金額となりやすいですのでしっかりと把握すべきです。

ランニングコストを軽減する方法

実際に取り組むことができる方法としては、3つの項目で軽減が期待できます。

1.ローンの支払金利を下げる、条件変更をする

金融機関と定期的に打合せをしていると、あるタイミングで金利を下げるプランや条件変更が可能となるケースが多いです。その結果、月々の支払額が減少してコスト削減となります。

2.こまめにメンテナンスをして大規模改修費を抑える

建物の管理において、定期的なメンテナンスをせずに建物の状態を悪化させるオーナーが多いです。そうなると、大規模改修時の費用が大きな痛手となります。

しかし、こまめにメンテナンスしていると大規模改修費用も少なくて済む場合が多いです。

建物の修繕を後回しにするのではなく、状態が悪くならないうちに少ない費用で修繕しておくべきだと言えます。

3.入居者募集費用を必要としない経営をする

空室が続く場合などは、オーナーが手出しで広告費を支払うことになりやすいです。

しかし、堅実なオーナーは空室が決まった時点で管理会社のホームページに載せるように依頼したり、担当者に「ぜひうちのアパートをすすめてください。」というようなコミュニケーションをとったりします。そのようなアパートは管理会社から見ても「オーナーさんが積極的なので当社としても頑張ろう」という意識を持ちやすいです。

「次の入居者が決まらなければ広告を出しさえすれば良い」という考えはランニングコストを無意味に増やす要因となるので注意してください。

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