維持費の見立てが重要!アパート経営で気を付けたいこと

利回りの高い築古アパートで、取得費用が低く家賃収入もしっかり入ってくるような物件は人気が高いです。反対に、新築アパートは人気がないかと言えばそうではなく、長い目で見る経営者からの人気が高いです。この違いは経営者のアパート維持費に関する戦略の違いによります。

アパート経営にかかる維持費とは

アパート経営に関する維持費には、

・修繕費
・管理会社への管理費用等
・所得税、固定資産税、都市計画税
・火災保険、地震保険料
・ローンの支払い

が主な維持費と言えます。

このなかで、最も判断が難しいのが修繕費や修繕積立金、大規模改修費、リフォーム費用という建物の維持や入居者が求める部屋作りに関する費用です。

修繕費用などに関しては、築年数が浅ければ必要性が低いでしょう。しかし、築年数が経過すればするほどさまざまな部分の修繕が必要になります。

そのような理由により、修繕費の発生が予想されますが、「修繕費が必要だが、とりあえず利回りが高いアパートを買うオーナー」と「遠い将来修繕費が発生するので手持ちのキャッシュは必要ないアパートを買うオーナー」という2つのタイプの経営者が存在しています。

どちらにしても、修繕費は絶対に必要になるという認識は持っておくべきです。

次に、ローン支払いも重要な維持費です。金融機関との事前の打ち合わせもなしに1か月でも滞納してしまうと金融事故として扱われ、将来的なさまざまな融資が受けられなくなる可能性が高いですので注意しましょう。

アパート経営で失敗しないために

アパート経営で失敗しないための基本は、

・無理しないローンを組む
・入居率の高いアパートを手に入れる
・手元のキャッシュをしっかりと持つ

と考えてください。

特に見落としがちなのが、手元のキャッシュの重要性を軽んじるタイプの経営者です。

「賃料収入=自分が自由に使えるお金」のような感覚では、維持費を支払えなくなりアパートを手放すしかないという結果を招きかねません。

賃料が入ってきたらできる限り手をつけずに、アパート管理業者が予想する修繕費よりも多く毎月積み立てておきましょう。

ローンの支払いに関しても、数か月分先まで支払いができる程度の現金を引き落とし口座に入れるようにしてください。

アパート経営は入居者からの家賃しか賃料が入りません。悪い偶然が重なり、入居率が50%を切るケースも少なくありません。

そのようなときに自分を守る武器がキャッシュである現金です。現金を少しでも手元に置いておくという姿勢がアパート経営を継続するポイントとなります。

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