損益分岐点はアパート経営などの不動産投資専門用語ではなく、商売、事業において頻繁に利用されている指標となる数字です。
アパート経営の売上高が最低いくらあれば赤字にならないかを教えてくれるのが、この損益分岐点なのです。
そもそも「損益分岐点」って？
損益分岐点とは、利益が0円（赤字でも黒字でもない）の売上高を示す点です。したがって、売り上げが損益分岐点を下回る場合は、経営が赤字となります。反対に、損益分岐点を上回ったときの経営は黒字となるのです。
損益分岐点を考える場合に必要となるポイントが2つあります。それは、固定費と変動費です。
固定費とは、売上が上がろうが下がろうが影響を受けない費用のことで、固定資産税や保険料などを指します。変動費とは、管理費や修繕費などを指します。
アパート経営では固定費や変動費という概念ではなく、家賃収入と支払額をもとに赤字にならないための入居率を計算することになります。
まとめると、アパート経営における損益分岐点とは、適正な家賃設定で赤字にならないための入居率を判断する指標と考えてください。
損益分岐点の計算方法
アパート経営においての損益分岐点の計算式は以下のとおりです。
損益分岐点＝(アパート経営の諸経費＋ローン返済額)÷家賃収入
ここでは、具体例を入れて考えてみましょう。
アパート経営の諸経費…月20万円
ローン返済額…月40万円
満室時の家賃…月80万円の場合、
損益分岐点=（20万円＋40万円）÷80万円
損益分岐点＝0.75
これを％で表すと75％となり、75％以上の入居率を維持しなければ赤字となるということが分かります。
黒字経営のための入居率が分かる損益分岐点については、しっかりと内容を理解して自分で計算できるようにしてからアパート経営をスタートすることをおすすめします。
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