アパート経営における収益は基本的には賃料のみと考えた方が良いでしょう。 他の商売では収益を増やすために販売数を増やしたり、新商品を販売したりします。しかし、アパートの場合は満室の収益が限界ですので無駄な出費を抑える必要があります。

アパート経営で利益が出る仕組みは?

基本的には他の商売と同じで、売上ー経費=利益となり確定申告時に納税した所得税等を差し引いた数字が利益となります。

具体的には、
賃料収入-(管理費+修繕費+消耗品費+固定資産税+ローン支払い金など)=利益

となります。 先ほどもお話ししましたが、賃料収入は満室となればそれ以上にはなりません。(例外的に家賃の値上げによる収益アップもありますが、ここではそのような珍しい例は考えません。) 満室の賃料収入より経費が多ければ赤字経営となるので利益が出ません。赤字になるような経営をしないように、物件価格や経費を計算して収支計算を事前にシュミレーションするようにしましょう。

「まずはアパートを手に入れてから」というような楽観的な考えは禁物です。

利益を出すためのポイントは?

利益を出すためのポイントは2つです。

1.常に満室を続けるような経営を心がける
2.無駄な経費を出さないような経営をする

1.常に満室を続けるような経営を心がける

アパート経営に限らず、不動産投資の収益は満室前提の表面利回り(想定利回り)で計算されます。そのような計算で収支計画を建てますので、入居率が 50%になるなど大幅に下がると収益も半分となり利益が出ません。もし長期間入居率が低ければ、赤字経営となり自分の貯金などを切り崩してローンの支払いや 建物の維持をすることになります。

そうならないためにも、1部屋でも入居者の退去情報が入れば仲介会社に出向いて打ち合わせをして新たな入居者を探しましょう。空室は1部屋だけだからと何の対策もしないと利益は確実に減ります。満室にするための努力は惜しまずに行いましょう。

2.無駄な経費を出さないような経営を心がける

アパート経営は個人事業主ですので、経営に関する費用が経費となります。不動産投資は経費も活用して節税ができるという考え方もありますが、初心者が「経費になるから活用しよう」と無駄な出費ばかりでは利益が消えてしまうことも多いです。

確かに、無駄な税金を納税せずに節税をするという戦略もわかります。しかし、経費は一つ一つは小さい 数字でも合算すれば大きな金額となります。自分の予想以上に経費を計上してしまい赤字となっては本末転倒です。まずは納税額が多くなっても税引き前の利益を多くして経営をすると良いかもしれません。

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