リスク回避のための一括借り上げは有効?

一括借り上げと満室が継続する場合の収益は数字的には大きく異なります。その点を理解しないオーナーは空室を避けるために安易に一括借り上げ契約をしてしまいますが、契約内容を理解せずに契約をすべきではありません。

一括借り上げのメリット

メリットとしては、家賃の一定額を保証してくれるという点です。もし、オーナーが一括借り上げ契約をせずにアパー ト経営をしていれば、空室率が100%になれば家賃収入は0円です。さらに言えば、収入が0円でもローン、固定資産税、管理費用、消耗品やリフォーム費用は発生しますので赤字経営になります。

しかし、一括借り上げ契約をしておくと、空室率が100%になったとしてもオーナーには収益がありますので、経営上発生する諸経費の支払いが可能です。また、一括借り上げをする会社は入居者探しから物件管理までしてくれる会社も多く、オーナーは本業やアパート経営に時間を割くことができますので、日々入居者に対応をして忙しい毎日が続く事もないというメリットがあります。

一括借り上げのデメリット

デメリットとしては、家賃保証は一定期間ごとに保証会社が主導権を握り変更することになります。空室が目立つ物件などは、契約更新により保証してくれる家賃が減額されますので収益率が低下します。

また、保証会社が管理もするケースでは入居者についての情報や物件に関する様々な情報がオーナーに入ってこない場合も多く、一括借り上げ契約を解約したら

・ここ数年入居者からのクレームが多かった
・掃除などが行き届いていなかった
・問題のある入居者が空室の原因を作っていた

というような事情を知り、経営を継続しても赤字から脱却できない可能性が高い場合が多く、売却するしかないというケースも考えられます。一括借り上げ契約をする場合、家賃保証会社に全面的に頼るという姿勢ではなくオーナーも積極的に情報を共有するというスタンスを取るべきでしょう。

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