アパート経営における「利回り」とは?

投資した資金に対して、どれくらいの利益があるのかを表す数値である「利回り」。株式や国債など投資全般で用いられますが、不動産投資の1つであるアパート経営ではどのような意味を持つのでしょうか?

「表面利回り」と「実質利回り」

アパート経営の利回りとして一般的に思い浮かぶのは、そのアパートが満室となった時に得られる年間賃料を、物件の購入価格で割った数字です。これは「表面利回り」「グロス利回り」などと呼ばれます。

しかしアパート経営では、年間賃料がそのまま収益になる訳ではありませんし、アパート購入時にも物件価格の他に諸費用がかかっています。それらを考慮した利回りが「実質利回り」「ネット利回り」と呼ばれるものです。

具体的には、年間の家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管 理費、建物管理費、修繕費用などを引いた実質的な家賃収入を、購入時にかかった諸費用を加えた取得費総額で割ったものです。この説明だけを聞くと、利回りは高ければ高いほど良いアパートと思ってしまいがちですが、実際はどうなのでしょうか?

利回りが良ければ優良物件なのか?

実のところ利回りが高ければ良いアパートで、低ければ悪いアパートと単純に決められるものではありません。例えば、駅から近く街の中心にある新築のAアパートの方が、駅からも遠く築年数も経過したBアパートよりも購入価格は高くなります。この場合、いくらAアパートの家賃が高く設定できたとしても、利回りでみるとBアパートの方が数値としては良くなります。

しかしAアパートの方入居者は集まりやすく、空室リスクも低くて経営しやすいアパートであるのは、誰の目から見ても明らかですよね。利回りは、リスクとリターンの関係を数値化したものとも言えます。利回りの高い建物では、立地が劣っている、中古であることなどの理由で価格が下がっている場合もあることを頭に入れておく必要があるでしょう。

数値に踊らされず、物件の総合的な価値を判断する目を養っていきたいですね。

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