アパートローンの審査。審査される項目は?

銀行はアパートローンの融資を決定する前に、必ず返済が可能か否かを審査します。その際にポイントとなる点は3つあります。1つめは物件の担保力、2つめは賃貸物件としての収益力、そして3つめは経営者であるオーナーの資質です。

土地・建物・収益性を総合的に評価

まずは物件の担保力について説明します。銀行は、借主が返済困難になった場合でも資金を回収できるように、融資対象となるアパートを担保にします。物件担保価値の評価法については銀行ごとに異なりますが、土地の評価比率が高く、路線価・土地面積などから総合的に判断されるのが一般的です。

つまり、魅力的な広い土地ほど担保力の評価は高くなると言えます。また最近は「物件そのものの収益力」を重視する傾向も強まっています。アパートから生み出される収益を担保として評価するという手法で、土地にデメリットがあったとしても、魅力的な建築で⻑期に渡って客付けが可能と判断されると評価も上がります。

離職歴やクレジットカードにも注意して

せっかく良い物件に恵まれたのに、オーナーとなる自分の資質が原因でローンの審査が通らなかったという事態は絶対に避けたいですよね。そうならないために購入前から気を付けなければならないことがいくつかあります。 銀行はオーナーの職業、勤め先、勤続年数、年収、家族構成などを審査します。

それらを確認するため、審査の際には過去3年分の確定申告を求められる場合が多いです。離職期間がある方はしっかり理由を説明できるようにしておきましょう。

また過去に消費者金融の利用歴がある場合にマイナスの影響を与えることは容易に想像できると思いますが、見落としがちなのがマイカーローンやクレジットカードです。マイカーローンや教育ローンでも、延滞がある場合は審査を通ることが難しくなります。また銀行はクレジットカードのキャッシング枠を「将来借りる危険性があるローン」と判断します。

所持しているカードの枚数が多ければ多いほどキャッシング枠が大きくなってしまうので、アパートローンの審査の前に不要なカードは解約しておいた方が安心です。ポイント融資を受けることができない可能性があります。 自動車を購入するためにオートローンを組んでいたり、クレジットカードをたくさん持っている場合などは、ローンを組める額の限度が下がったり、ローンそのものが組めなかったりすることがあります。

返済に無理が出るような状態では、融資を受けることは難しい、というのが、金融機関側での一般的な考え方ですので、この辺りを理解して、ローンの相談をしてみましょう。アパート経営における資金調達(借り入れ)とは、アパート購入に掛かる費用を、単にローンで補うということではありません。自己資金だけではできない大きな投資を行い、より高い収益を得るための資金調達であるということを、理解することが成功の秘訣です。

過去に組んだローンで滞納などの事故歴があると、融資を受けることができない可能性があります。この場合、住宅ローンだけでなく、車のローンやカードのキャッシングも査定の対象になりますので注意しましょう。 過去に消費者金融を利用したことがあるだけでもマイナスポイントになりますので、借りている場合は完済しておきましょう。

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