あなたはアパート経営に向いている?アパート経営に必要な知識とスキル

「アパート経営に興味がある。でも私に向いているのかしら?」。初めての方は特に不安に思うことでしょう。しかし、誰しも最初からアパート経営を行っているわけではありません。知識を身につけて、アパート経営を実践しているのです。

ここではアパート経営を始めるに当たって、アパート経営を行う上で必要となる知識や成功させるためのポイント、どういった行動を今後取っていくべきかについて解説していきたいと思います。

そもそもアパート経営とは?

そもそもアパート経営とは、アパートの大家さんになり、各部屋を賃貸人に貸す事業のことです。部屋を貸すことで毎月の家賃収入を得るという不動産投資になります。

アパート経営を行う目的は人によって様々です。例えば、老後の生活資金を確保するために家賃収入を私的年金として得たいという目的です。この場合には、長期的に安定収入を確保することが可能なアパート経営は有効な方法だといえます。

次に、毎月の収入を増やすべくアパート経営を行いたいと考えているケースです。この場合にも毎月、一定の家賃収入があるアパート経営は魅力的に映ることでしょう。

この他にも、自宅を建て替えたいけども、できるだけ建築資金やローンの返済負担を減らしたいとお考えの場合に、自宅併用のアパートを建てるという方法があります。自宅も新築、そのうえアパートとして貸す部分からは家賃収入が入り、それをもとに資金返済に充てることが可能となります。

既に土地を保有されている方の場合には、アパート経営を行うことで土地の価値を高めるという有効活用法が考えられます。この場合には、土地に対する固定資産税や相続税など税金面からの優遇もあるため、節税にもつながるでしょう。

このように、アパート経営を行う目的はいろいろあります。まずは皆さんも何を目的とするか明確にしておきましょう。

アパート経営を行ううえで知っておきたい知識やポイント

次に、アパート経営を行ううえで知っておきたい知識やポイントについて解説します。

まず、アパート経営を行うには資金が必要です。どのぐらいかかるかは土地の面積や設備のグレードなどによって異なりますが、基本的にはアパート本体の工事費用、外構などの付帯工事費用、不動産取得税などの税金、火災保険や地震保険などの保険料、各種申請手続き費用などがかかります。また、土地購入から検討される場合には、土地代も見積もっておく必要があります。

これらの資金すべてを、必ずしも現金で用意する必要はありません。金融機関からの融資をもとにアパート経営を行うことは一般的であり、手元にキャッシュを残しながら家賃収入でローン返済を行うことで何か資金が必要となった場合に備えるほか、借り入れを行うことでレバレッジを効かせて利回りを高める(現金での投資金額に対する家賃収入の割合を高める)方法もあります。

現金で投資する場合も借り入れを利用する場合も、運用後の収支がどうなるかは事前にシミュレーションしておきましょう。その際に、支出として管理費や修繕積立金、ローン返済額、固定資産税などを見積もります。家賃収入からこれら支出を差し引いた残りが手取り収入になります。

新築の場合にはアパートが満室となることが多いものの、場所など条件によっては空室となることもありえます。そのため、空室ができても資金繰りで問題ないかどうかも確認しておく必要があります。

空室リスクを減らすためにも、アパート経営を行ううえで重要なのが立地をどうするかです。特に土地購入から考える場合には、駅から徒歩5分以内であったり、公園など子育てに環境が良い場所であったりするなど、その立地の利点を分析する必要があります。その状況によって、誰に貸すかが変わってきます。

例えば、大学の近くであれば対象は大学生がメインとなりますし、都心や中心部で近くにコンビニなどがある場所であればサラリーマン中心に貸すことになると思われます。当然ながら、そうした方々のニーズをくみ取ったアパート建設を行わなければ、満室経営とはならない可能性があります。

アパート経営者として成功していくには

アパート経営で成功するためには、経験者の声を聞くことが一番でしょう。例えば、アパート経営に関するブログや著書は数多くあります。アパート経営における成功例や失敗例などを参考とすることで、満室となるための立地はどういうところがよいのか、またどういったトラブルなどが発生しやすいのか、その対処法はどうすればよいかなどを学ぶことができます。

また、読むだけでは理解しがたい部分もあると思います。そうした部分については、アパート経営に関するセミナーに参加されるとよいでしょう。セミナーでは、その地域におけるアパート経営のポイントがわかったり、具体的な事例を知ることができたりするかもしれません。また、実際にアパート経営を行う大家さんなどからアドバイスを受けることもできるかもしれません。

アパート経営でもっとも重要なことは、家賃収入をしっかり長期的に得ることです。空室が多く安定した家賃収入が長期的に得られないようであれば、アパート経営を行う意味がありません。メンテナンスを定期的に行い、利便性のよい場所やエリアのニーズに応える物件とする、これがアパート経営を成功させるポイントです。

既に建築中の物件を実際に見学したり、様々な物件情報を収集したり、セミナーに参加したりするなど、今すぐできることをやり始めましょう。まずは動くこと、これが本当のアパート経営の秘訣かもしれません。

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