アパート経営をスタートさせたい!頭金はどれくらい必要?

初期費用ゼロでアパートを建てませんか?といった内容の広告を見たことがあると思います。確かに、魅力的な内容ではありますが「そんなに都合の良い話があるのか?」と思うことも多いのではないでしょうか。

そこで、今回はアパート経営の初期費用、いわゆる頭金について見ていきます。

一般的に必要な初期費用

初期費用としては、

・アパートの建築費
・土地取得費用
・仲介手数料
・登記費用、司法書士報酬、印紙代などの諸経費

が必要となります。

なかでも、建築費と土地代が総費用の9割以上を占めると考えてください。
また、これらの費用を現金で支払うことはほとんどありません。
大家さんは金融機関にローンを申し込み、資金を調達します。そのときに必要となるのが頭金です。

では、いくら必要かとなると、

・大家さんの属性
・土地の資産性
・現在不動産投資をしているのであればその経営内容
・借り入れ金額

などを総合的に判断して金融機関と頭金について相談します。

おおまかな目安としては、総費用の2割ほど用意できれば融資の話を進めることが可能となるでしょう。
実際には総費用の1割程度でも審査を通るケースもありますが、頭金が多ければ多いほど経営は楽になるので、頭金は2割ほど用意するという方向で考えてください。

頭金ゼロでもスタートできるパターン

頭金ゼロでスタートするパターンは「フルローン」と呼ばれています。
フルローンでは、アパート建築費用と土地費用を頭金なしで融資してもらいます。
ここで、注意しなければならない点がひとつあります。
先ほどもお伝えしましたが、アパートを取得するときには諸経費がかかります。総費用の7~9%ほどかかりますが、フルローンではそれらの費用は融資してもらえませんので、自分で用意する必要があります。

では、「誰もが頭金ゼロでアパートを取得できるか?」という点ですが、その答えは「ノー」です。
頭金が必要ないパターンは大きく4つあります。

1.大家さんの属性が非常に高い

高収入で勤続年数が長く、連帯保証人も多額の資産を持っている場合には頭金を必要としないケースがあります。

2.土地の価値が非常に高い

例えば、相続で資産価値の高い土地を手に入れてそこにアパートを建てる場合、土地の担保価値が高いので頭金がないケースがあります。

3.現在アパート経営をしており、経営内容が非常に良い

こういったケースでは金融機関の信用が厚いので頭金なしというケースにもなりやすいです。

4.金融機関が融資契約者を増やしたいタイミング

金融機関が貸し渋るタイミングと融資を増やしたいタイミングがあります。融資を積極的に進めている時期であれば、頭金なしで融資を受けるチャンスがあります。
これらをまとめると、頭金なしは誰でも簡単にできるプランではないと理解してください。

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