建物の評価とは?相続を受ける前に知っておこう

相続税の対策としてよく聞くのが、アパートを建てるという話です。しかし、「アパートを建てたらなぜ節税になるのか?」と問われるとなんとなくそういう話を聞くからという返答が一般的です。

今回は相続に建物がどう関係するかを見ていきます。

建物の評価について

相続は、それぞれの財産の価値を計算して相続税が決まります。例えば現金でしたら、1億円あればそのまま「1億円の財産」と簡単に答えがでますよね。
しかし、仮に1億円で建物を建てたのであれば「1億円の財産」にはなりません。
建物を建てたときには財産を計算する方法があります。

建物を相続した場合、その評価額は固定資産税評価額となります。一般的な建築費用の60~70%を目安にしてください。
先ほどの例で言えば、1億円で建てた場合の固定資産税評価額は6,000~7,000万円。
これは、1億円の相続財産が建物を建てただけで3,000~4,000万円分、課税対象ではなくなります。
さらに、建てる場合は通常土地も相続しています。土地の価値も、更地ではなく建物を建てると約20%は下がります。このときにアパートなどの用途とした貸付地とすれば、土地の評価はもっと下がります。
つまり、建物を建てることにより「建物部分」と「土地部分」で節税の役に立つということです。

建物が建築中だったら?

そこで、相続税対策として建物を建てるときに考えられるのが「建築中に相続が開始した場合、どのようになるのか?」というケースです。
このような場合の計算方法もきちんと用意されています。

その計算式は、
建築中の家屋評価額=費用現価×70%
という式です。これを見ると簡単な式ですが、「費用現価」という部分を知る必要があります。

費用現価とは、建築費用×進展率(工事の進み具合)という計算をします。
建築費用が5,000万円で進展率が50%のときは2,500万円の費用現価となります。
実際に計算するとなると難しいですので、専門家に頼るべきです。
建物の完成している部分は節税につながるということを覚えておいてください。

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