経営をするなら絶対知っておくべき!アパートとマンションの違い

これから大家さんとなる方が投資物件を選ぶ場合、アパートにするかマンション系を選ぶか悩むと思います。

実際のところ、100%どちらが良いという答えがでない話ですので、今回はその違いについて見ていきます。

建物面の違い

アパートとマンションは、建物面において違います。

◆アパート

2階建ての4~8部屋ほどという造りの建物が多いです。ただし、最近は3階建てのアパートも増えてきています。収益率の点から見ても2階建てより3階建ての方が高い収益を得やすいです。今後は3階建てアパートが増えるでしょう。
建物の構造は、木造や軽量鉄骨造りが一般的です。耐震性や防音性が低いという印象がありますが、耐震対策や防音対策をしているアパートも増えてきています。

◆マンション

5階建て以上でエレベーターがある建物が多く、部屋数もアパートと比べるととても多いです。
建物の構造はRC造(鉄筋コンクリート造)、SRC造(鉄筋鉄骨コンクリート造)、重量鉄骨造・鉄骨ALC造が一般的です。建築費用を抑えるため、投資用の賃貸マンションの場合は分譲マンションと比べてコンクリートパネルが薄いといった簡素な造りが多くなっています。

経営者目線における違い

経営者からすると、マンションの方が少額から投資ができます。
それに対して、アパートは1棟購入するのでマンションに投資するよりも資金が必要となりやすいです。

また、物件に対する自由度も違います。マンションの場合、ほかの所有者と共有の部分やマンション管理組合の決めた内容に従う必要があるなど制約があります。例えば、修繕費用が発生したときはその金額に従わなければなりません。
それに対して、アパートは1棟すべて自分が所有権をもっています。修繕するかしないかも自由ですし、管理組合などの制約もなく自分1人の決定権でアパートの設備交換や共益費や駐車場代も決められます。

最後に、「土地を所有していると言えるかどうか?」という違いがあります。
マンションは敷地全体の一部を区分所有しているという権利関係です。法律上は敷地内の土地を所有していますが、実際に目で確認できないので土地というより建物を所有しているイメージです。
それに対して、アパートの場合は敷地全体の土地を所有していることが明確です。

このように見ると、

・マンションの場合は収益を上げる建物という資産に投資する
・アパートの場合は収益を上げる建物+土地という資産に投資する

と考えることができます。

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