築10年経ったアパートは手放すべき?それとも修繕を続けるべき?

アパート経営で重要なことは、アパートを購入して利益を出すことです。一度手に入れた不動産を売却するという考えに否定的な方が多いのも事実です。しかし、売却益が大きい場合など資産が増える可能性がある場合は冷静に検討すべきです。

入居者の多くは築浅物件を希望している

自分がアパートに入居するとすれば、新築や築浅物件の方を選ぶ方が多いと思います。

しかし、現実には次のような理由で築古アパートに住むことになるケースも多いです。

・住みたいエリアに新築、築浅アパートがない
・満室で入居できない
・賃料が高いので予算的に難しい
・駐車場がないなどの条件面で入居をあきらめる

ほとんどの入居者はできる限り新しいアパートに住みたいけれど、上記のような諸事情により入居をあきらめているのが現状です。

アパート経営をするうえで覚えてもらいたいのは、入居者は新築や築浅物件から入居が決まっていくというのがセオリーという点です。新築や築浅物件の方が、入居が決まりやすいという点です。

そこで、築10年ほどのアパートについて。建物の管理をしっかりして入退去時の清掃や修繕を行っていれば、新築に比べると見劣りはしますが、入居者からすると十分きれいな部屋と感じるでしょう。

そのようなアパートは管理会社も入居者におすすめしやすいので、入居者探しも苦労しにくいです。

その結果、満室経営となりやすいのでアパート経営による収益も得やすいでしょう。

築10年のアパートはアパート経営者からすると魅力ある物件といえます。

売却?保持?どちらにすべき?

では、築10年のアパートを売却すべきか保持すべきかについて見ていきます。

考え方としては、次の2つのポイントをチェックします。

1.地価が上昇しそうか下降しそうか?
2.アパートエリアの人口が増えそうか減りそうか?

次に、売却と保持のパターンを具体的にお伝えします。

・売却すべきパターン

まず、売却を視野に入れるパターンは「地価が下降して人口が減りそう」な場合です。
現状では築10年のアパートは満室に近い経営による利回りが魅力的です。利回り重視の方であればこちらの希望価格で購入してくれる可能性も高いです。

・保持すべきパターン

保持を視野に入れるパターンですが、「地価が上昇して人口が増えそう」な場合です。
このようなケースでは、地価の上昇によりアパートを保有しているだけで自然と資産が増えるケースとなりやすいです。修繕費などはかかりますが、地価の上昇によるメリットを考えれば痛い出費にはならない傾向にあります。

築10年のアパートを保有している経営者は、状況をしっかりと確認したうえで今後を決めることが大切です。

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