瑕疵担保責任とは?どれくらいの期間適用される?

瑕疵担保責任という言葉は見ただけで難解な連想をすると思います。実際、不動産の契約では必ず確認すべき内容であり、売主、買主のトラブルとなりやすい部分です。今回はアパートを購入するという取得者の視点に立ってお伝えしていきます。

瑕疵担保責任とは一体・・・?

瑕疵担保責任とは、売買目的物(ここでいうアパート)において通常の注意では気づけないような欠陥がある場合、売主が買主に対して負う責任のことを意味します。
ここで、「通常の注意では気づくことができない欠陥」という意味が分かりにくいと思いますので、具体例を見ていきましょう。

瑕疵担保責任が問われる例としては、

・建物の目が届かない部分にシロアリの被害が見つかった
・建物に傾きがあった
・地下に産業廃棄物が埋められていた
・雨漏りがある場所が見つかった

などがあります。

このような話は、買主が契約前に把握することは難しい部分ですので、売主側が損害を賠償する方法や契約を解除するという話に進んでいきます。

注意すべき点は、買主側に落ち度がある場合です。
例えば、見るからに玄関が壊れていたり、シロアリの被害がすぐにわかるといった場合、瑕疵担保責任とは異なります。

また、売主が知らない欠陥でも買主は責任追及できるという点も覚えておいてください。

売主に責任がある期間はいつまで?

では、売主が責任を負う必要がある期間は一体いつまででしょうか?ここについては、要注意!
法的には、買主が瑕疵に気づいてから1年以内なら売主に対して損害賠償の請求が可能です。

しかし、新築物件か中古物件かによって違いがあります。
新築物件の場合、売主や新築住宅の請負人が平成12年4月1日から施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」により、建物の構造における主要な部分や屋根などの雨水の進入を防止する部分の瑕疵について、引き渡し日から10年間責任を負うことになります。

中古物件の場合、築年数が経過するほど建物の見えない部分に欠陥が出るのは当然です。そのような物件に瑕疵担保責任を設定してしまうと、売主側も将来的な損害賠償が怖くて売却できませんよね。そこで、契約内容から免除することも実務では多いです。

もう1点覚えておくこととしては、売主が不動産業者の場合は責任が重くなります。引き渡し日から2年以上は責任を負う、という契約を結ぶ必要があります。

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