容積率が超過するとはどういう意味?購入後の注意点

アパート経営をしようと思ったとき、敷地が空いているのでそこに家を建てたい、将来は増築して収益アップを狙いたいなどと、漠然としたイメージを思い描く方も多いかと思います。

しかし、今回お話する「容積率」と「建ぺい率」について詳しく知れば、より現実的で具体的な土地利用について学ぶことができます。

建ぺい率と容積率の違いとは?

「容積率」という言葉は「建ぺい率」とセットで使用されることが多いので、混同しないよう、それぞれの違いについて詳しくご説明します。

まず、建ぺい率とは土地面積のうち、何%分建物を建ててよいかという数字です。

例えば、100坪の土地で建ぺい率が50%の場合、50坪まで建物を建てることができます。建ぺい率が100%であれば100坪の建物を建設可能という計算です。なぜ、このような制限が設けられているのでしょうか?
商店街であれば、効率よく買い物ができるよう、密度の高い土地利用が行われています。一方、住宅街では日照りや風通しを十分に確保するため、低密度でゆとりのある土地利用が一般的です。つまり、それぞれの地域に応じた土地利用ができるよう、建ぺい率が定められているといえます。

次に、容積率とは土地面積のうち、何%分床面積を利用できるかという数字です。

建ぺい率とどう違うの?という点ですが、100坪の土地にある3階建てのアパートを例に考えてみます。建ぺい率は建物の1階部分のみの面積をイメージしてください。しかし、容積率は1階、2階、3階の床面積を合計した数字となります。
容積率も地域によって異なるだけでなく、前面道路の幅も関係してきます。自分ですべてを覚える必要はないですが、基準を超過するとさまざまな問題が生じてしまうため、必ず仲介会社に確認が必要です。

自由に増築できるものなの?

アパートの部屋を増築したり、敷地内に自分の家を建てたりなど、自由に増築や建築することは可能なのでしょうか?
この点は、地域やアパートの面積によって異なるので、建築会社や仲介会社に聞かなければ答えが出ないと考えてください。

そう聞くと、「自分の土地を自由に使って何が悪いの?」、「基準を超過したらどうなるの?」と疑問に思われる方も多いでしょう。
容積率や建ぺい率などの基準を超過した建物を勝手に建ててしまった場合、「違法建築物」や「既存不適格建築物」など建築基準法に反した建築物として扱われる可能性があります。
その結果、売りに出しても買い手がローンを組めない、法的問題のある物件となるので誰も購入しないといった問題が生じます。さらに、行政から指導を受けることにもなります。

アパートを増築できるか、空いた土地の利用法については、購入前に建築会社や仲介会社に確認してください。自分勝手に話を進めないように注意しましょう。

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