フルローンで不動産を購入すると失敗する?投資のアレコレ

「貯金をして頭金を用意するまで待てない」という方が飛びつきやすいのが、フルローンの不動産購入です。

最近ではフルローンと聞くとマイナスイメージが強いですが、フルローンは避けるべきなのでしょうか?その実態について考えていきます。

フルローン購入で失敗が多い理由

フルローンとは、物件価格とほとんど同じ金額のローンを組むものです。頭金をコツコツと貯金する時間がもったいないと考える方や、よい不動産を見つけたため今すぐほしいという方に人気があります。
しかし、フルローンで購入して結果的に失敗したという話が多いのも事実です。その理由は、2つの負の連鎖によるものです。

1.不測の事態に対応できず、売却せざるを得なくなる
アパートといった不動産経営では、空室、修繕、リフォームや設備交換などの経費がかかります。しかも、定期的にいくら経費がかかるかといった予測は難しいです。
例えば、空室率の高い状況が続くなかで修繕費用、設備交換費用が発生した場合は賃料収入では足りません。そうなると、手持ちの資金で対応することになりますが、お金がない場合は対応することができなくなるでしょう。このような経営が続くと退去者も増えます。

2.売却がうまくできずに任意売却で負債だけが残る
では、すぐに売却できるかという点ですが、現実にはかなり難しいです。その理由は、フルローンで抵当権を設定するとアパートに対して残るローンの残債が多く、買い手が見つかりにくいためです。ローン返済もできずに買い手も見つからないのであれば、結果として任意売却や競売となりますが、売却できても債務が残るでしょう。
その結果、アパートを失い債務だけが残り、投資は失敗となります。
最終的には家賃収入は少なくなり、経費が払えないので売却するしかないという流れになります。

どういった点に気を付けるべき?

フルローンを組む際に気をつける点としては、「もしフルローンを組むのであれば、不測の事態に備えてお金を持っておく」という点をクリアすることです。
そのうえで、借り入れ金利が安いといったメリットがあるならば検討してもよいと思います。
急いで儲けようという発想では、不動産経営は遠からず失敗する可能性が高いでしょう。
特に中古物件の場合、修繕等での大きな支出のリスクが高くなりやすいので、起こり得るリスクにかかる経費を事前に見積もり、手元に現金を用意することが必要です。

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