不動産で節税?相続税を節税するための対策

相続税を節税するためには、大きく2つの方法が一般的です。

1つは、優遇措置や特例を利用します。配偶者の軽減税率、生命保険の非課税枠、非課税財産の購入などがあります。

もう1つが、不動産を利用して相続財産の評価額を下げるというものです。

相続税評価額を下げることが大事!

「相続税評価額」と聞くと難しいイメージがありますが、簡単に「現金ならいくらか?」と考えるとわかりやすいと思います。
例えば、3,000万円の現金を相続するとします。これは、誰が見ても3,000万円に違いありません。これを2,000万円の価値しかないと主張しても税務署には通用しません。
しかし、3,000万円で不動産を買った場合は「現金の価値が下がる」ことになります。このような、現金の価値が下がることを「相続税評価額を下げる」と言います。

では、いくらになるかというとケースバイケースで異なるので一般的な範囲でお伝えします。
現金を土地に投資した場合、20%~30%減額、建物では30%~70%減額となります。
3,000万円で土地を買っただけでも600万円以上の節税ができます。アパート建築をして貸家にすることで、さらに20%~30%評価額を減額することが可能です。

相続税を節税するには現金を手元に残すよりも、不動産を購入した方が節税対策として効果的であることがおわかりいただけるでしょう。

借り入れを行うことでさらに節税

さらに、相乗効果を生む節税方法があります。それは、「借り入れを行う」という方法です。
しかし、ここで「借り入れは現金なので、無意味では?」と考える方もいることでしょう。確かに、3,000万円借り入れをすれば現金は3,000万円手元にあることになり、相続税としては3,000万円あると評価されます。

ただし、「この3,000万円で不動産を手に入れたらどうなるか?」と考えた場合は違います。
例えば、借りた3,000万円で土地を買い相続税評価額が30%の場合、評価額は2,100万円です。
3,000万円借りて2,100万円の評価額となれば、3,000万円-2,100万円=900万円少なくなり、
この900万円はマイナスの負債となるので、相続のときにほかのプラスの資産から差し引くことになります。

現金で不動産を手に入れ、さらに借り入れも行えば、

・不動産を現金で買うことによる節税
・借り入れを行い、不動産を取得することによって、資産から差し引く負債額が発生し節税

が可能となります。

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