実質を見るのが肝心?不動産投資における利回りの見方

実は利回りには種類があり、簡易な方法と精度の高い方法の2種類があります。物件情報に記載されている利回りはほとんどが、簡易な方法です。

しかし、簡易な計算方法には落とし穴もあります。それぞれの計算方法が示す意味をみていきましょう。

そもそも利回りとは

利回りの種類についてお話しする前に、まずは「利回り」とは何かについて説明します。
利回りとは不動産投資における年間の収益率を示します。

例えば、5,000万円のアパートが「利回り10%」の収益率であれば、
5,000万円×10%=500万円となり、年間500万円の収入が発生していること示しています。

ただし、実際にはそのような単純な話ではないということはお分かりでしょう。
不動産経営は収入だけでなく支出もあります。固定資産税、管理会社への管理料、修繕費などです。

さらに、空室数により収入は増減するので収益率に関係します。
物件取得前にこれらの項目を完璧に把握することは難しいです。

表面利回り・実質利回りとは

そこで、おおまかな簡易計算を目的とする「表面利回り」と、比較的精度の高い計算を目的とする「実質利回り」という2種類の利回りがあります。

表面利回りの計算方法

まずは表面利回りの計算方法です。

表面利回り(%)=年間予想収入÷物件価格×100

ここで重要なのは、年間予想賃料を、満室と仮定したうえで計算している点です。
また、計算式を見てお分かりのとおり、支出についての計算をせずに満室という前提で計算します。

つまり、表面利回りは現実の収益率より割高の表示となると考えましょう。

実質利回りの計算方法

次に実質利回りの計算方法です。

実質利回り(%)=(年間家賃収入-運営経費)÷(物件価格+購入経費)×100

実質利回りは満室想定ではなく実際の年間賃料収入、さらに購入時、運営時の経費まで考慮するので現実的な収益率を知ることができます。
不動産投資をするのであれば、実質利回りが重要と理解してください。

利回りがよい理由を考えてみよう

利回りを高めるのは、次の3点が関係します。

1.安く物件を手に入れる
2.経費を少なくする
3.賃料を高めにする

これは、経営の基本と同じで、「支出を少なくして収入を増やす」というやり方と同じです。
特に、安い物件を手に入れることは多くの不動産投資家が重視しています。

その証拠として、書籍や雑誌、ブログなどで、「中古物件を手に入れて高利回りを実現する」という内容が多数あります。
また、経費を少なくすることも利回りを高めます。中古アパートを大家さん自身がメンテナンスしている話が多いのも、趣味ではなく利回りを高めるためです。

最後に、賃料を高めにするという方法が成功すればよいですが、実際には難しいです。賃料を上げることで空室になる可能性もあるためです。


「利回り」の数字の正しい意味と理由を知り、購入時や運営時の参考にしましょう。

収益

気軽にできる?ソーシャルレンディング型の不動産投資

アパート経営は家賃収入のほかにも収入源はあるの?

収入管理を楽に!家賃を引き落としにしたい

家賃収入だけで生活はできる?失敗・成功それぞれのパターンについて

ローンの返済計画がカギを握る!投資物件で収益を得るために

ワンルーム投資の実態!1棟経営の方が儲かる?

最新記事

不動産投資に関する勉強!何から始めたらよい?

相続人になったら確認しておくべき「配偶者居住権」について

安心してアパート経営をするために!建物の地盤保証について

どのような設備が人気?アパート経営者が知っておくべきキッチン事情

物件選びで失敗しないために!オーナーとして見るべきポイント

家族世帯に人気!アパートの風呂の追い焚き機能

お電話でのお問い合わせはこちら

入居者様専用お問い合わせ先
0120-008-764
オーナー様・アパート経営を
ご検討の方専用お問い合わせ先
0120-949-787