アパートを売却する際に発生する税金とは?

アパートを売却した場合、高く売れればうれしいものです。しかし、高く売れれば売れるほど税金の負担が増えるという点は想像できるでしょう。

税金の負担額を自分で調整することはできないので、おおまかな計算方法の目安を知る必要があります。

売却前に知っておきたい!譲渡所得税とは?

不動産を売却したときに発生する主な税金は、譲渡所得税というものです。
簡単に言えば、アパートを売った利益に対してかかる税金です。後述しますが、ここで重要なのは「利益」に対してかかる税金であり、売却価格に対してかかる税金ではないという点を理解してください。

譲渡所得税の計算方法ですが、

「譲渡所得=売却価格-(取得費用+譲渡費用)」

となります。

売却価格についてはイメージできると思いますが、取得費用と譲渡費用について簡単に解説すると以下のようになります。
取得費用とは、アパートの物件価格と取得にかかった仲介手数料、登記費用などの諸経費のことを指し、
譲渡費用とは売るためにかかった仲介手数料、登記費用、測量費用などの諸経費のことを指します。

例で言えば、

・売却価格5,000万円
・取得費用3,500万円
・譲渡費用200万円

の場合、

「譲渡所得(1,300万円)=売却価格5,000万円-(取得費用3,500万円+譲渡費用200万円)」

となります。

譲渡所得とは売却して利益となった金額を頭に思い浮かべるようにしてください。

税率が異なる・課税されないケースをご紹介

では、どのくらいの税金がかかるかという点ですが、

・所有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得の約40%税金がかかる
・所有期間が5年超の場合、長期譲渡所得約20%税金がかかる

と覚えてください。

ここで特別控除があるのでは?と考える方もいると思います。
たしかに、自分の居住用マイホームを売却する場合は3,000万円の特別控除があります。
しかし、アパートには適用されないのでご注意ください。
ただし、ごくまれに3,000万円の特別控除が利用できるケースがあります。
それは、自分もアパートに居住しながら一部を賃貸してもらう「賃貸併用住宅」という物件でしたら、自分の居住部分面積においてのみ控除が適用されます。この点は自分で決めるのではなく、税務署や税理士に相談しながら確認してください。

アパート経営をスタートするときは、最初にかかる費用だけでなく、売却時にかかる税金のことや課税されないケースを知っておくと安心ですね。

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