アパート経営で重要な土地選び。どんな土地がいいの?

アパート経営において、立地面で魅力的な場所にアパートを建てると成功できそうに思えますが、そのような土地に建てるとなると、やはり初期費用がかかり過ぎてしまい、利回りが低く経営が軌道に乗りづらくなる可能性があります。
地価の高騰していない土地を無駄なく手に入れる方法はあるのでしょうか。

条件の良い土地とは?

条件の良い土地のポイントは次の2つです。

1.将来的に人口が増えて地価の値上がりが予想される土地。
2.平坦な地形で道も広く、交通アクセスのよいエリアの土地。

1についてですが、ここ数年で住宅や商業施設が増えてきているエリアは徐々に地価が上昇していきます。少しでも早く土地を手に入れ、5年~10年後に人気地区となれば満室経営が狙えます。

2についてですが、アパートには小さなお子さん連れの家族が住むケースが多く、父親や母親と歩いて出かけるという場面も自然と多くなります。急勾配の土地では散歩も難しく、マイカー以外の交通手段がないのであれば、お子さんとともに電車やバスなどで出掛けることも難しいです。土地を決める際は、どんな人に住んでほしいアパートにするのか、そのためにはどんなエリアであるべきかを考えることが大切です。

土地の広さはどれくらい必要?

土地の広さは、駐車場を必要とする地方エリアと必要としない都心エリアで大きく異なります。
駐車場が必要ない都心エリアでは、2LDK×4戸のアパートでしたら約60坪もあれば建てることができます。
しかし、駐車場が必要な地方エリアでは土地の広さが求められます。
駐車場1台分を広めに考えて約5坪とすると、各戸で2台ずつとして、合計8台分の縦列駐車場、5坪×8=40坪必要となります。合計すると、地方エリアではアパートに60坪、駐車場に40坪必要となり、合計100坪程度は必要となるでしょう。

駅近でないと厳しい?

確かに、駅近というのは大きなメリットになります。
しかし、駅近は人気が高く、地価が高騰しているケースが多いです。そのような場所にアパートを建てるとなると、高額な初期費用がかかり、そのリスクを解決するために高めの家賃設定をすることになります。その結果、賃料を高めに設定したことで収益率が低い投資物件となる可能性も考えられます。
土地を選ぶ際は、駅近の土地にアパートを建てれば成功すると安易に考えず、その土地の特徴や人の流れ、ニーズをいち早く察知してそれらに適した物件を建てることが大切です。

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